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Encadrement des loyers et rapports locatifs : obligations assorties de nouvelles sanctions

Civil - Immobilier
14/05/2019
Les modalités d'application de la mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers et du recouvrement des amendes administratives dans le cadre des rapports locatifs sont précisées.
Pour rappel, à titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la loi Élan (L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, JO 24 nov.), dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (JO 8 juill.), les EPCI compétents en matière d’habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d’Aix-Marseille-Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par l’article 140 de la loi Élan soit mis en place par une demande transmise avant le 24 novembre 2020.

Et c’est la ville de Paris qui a pris l’initiative. La maire de Paris a en effet proposé que l'ensemble du territoire de la ville soit soumis au dispositif expérimental. Les conditions nécessaires à sa mise en place étant remplies, le décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 (JO 13 avr.) a fixé en conséquence le périmètre où est mise en place l'expérimentation, qui correspond à l'intégralité du territoire de la ville de Paris (v. notre actualité : Retour de l’encadrement des loyers à Paris).

C’est aujourd’hui le décret n° 2019-437 qui fixe les modalités de mise en œuvre de la mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers ainsi que les modalités de recouvrement des amendes administratives dans le cadre des rapports locatifs.

Dans le périmètre concerné par le dispositif d’encadrement des loyers, le préfet fixe chaque année par arrêté des loyers de référence. Le loyer du logement mis en location ne peut alors excéder le loyer de référence, majoré de 20 %.
Lorsque le bailleur ne respecte pas ces règles pour la fixation du loyer du logement, le préfet peut prononcer à son encontre une amende après mise en demeure de mettre en conformité le contrat de location restée infructueuse.

Cette mise en demeure doit indiquer le manquement constaté, la nécessité pour le bailleur de mettre en conformité le contrat de location avec les dispositions du A du III de l’article 140 précité de la loi Élan et, le cas échéant, de rembourser les loyers trop-perçus dans un délai de deux mois à compter de la mise en demeure, ainsi que le montant maximal de la sanction encourue si la mise en demeure reste infructueuse.
La mise en demeure indique également la possibilité pour le bailleur de présenter, dans un délai de un mois à compter de celle-ci, ses observations dans les conditions définies aux articles L. 122-1 et L. 122-2 du Code des relations entre le public et l'administration.

Puis, dans les délais qui lui sont impartis, le bailleur transmet au préfet une copie du contrat mis en conformité ainsi que, le cas échéant, les éléments permettant de justifier le remboursement des loyers trop-perçus.

Si la mise en demeure reste infructueuse, le préfet informe le bailleur de son intention de prononcer, à son encontre, l'amende prévue au VII de l'article 140 de la loi Élan. Cette information mentionne le montant de l'amende envisagé, proportionné à la gravité du manquement constaté. L'intéressé est mis à même de présenter ses observations dans le délai de un mois dans les conditions des articles L. 122-1 et L. 122-2 du Code des relations entre le public et l'administration.
Au terme de ce délai, le préfet peut émettre un titre de perception dans un délai de deux ans à compter de la mise en demeure. Le titre de perception est recouvré par le Trésor public comme en matière de créances étrangères à l'impôt et au domaine.

En son article 5, le décret précise aussi les dispositifs d'autorisation préalable et de déclaration de mise en location, prévus aux articles L. 634-5 et L. 635-7 du Code de la construction et de l'habitation.

En effet, aux termes de l’article R. 634-4 de ce code (déclaration de mise en location), lorsque le préfet est informé qu'une personne a mis en location un logement sans remplir les obligations de déclaration prescrites, celle-ci est invitée à présenter ses observations dans un délai de un mois. Dans ce délai, l'intéressé peut procéder à la régularisation de sa situation. À cet effet, il joint aux observations adressées au préfet copie du récépissé du dépôt de la déclaration. Le décret du 13 mai insère un nouvel article R. 635-5 qui précise que « Au terme du délai fixé à l'article R. 634-4, le préfet peut émettre un titre de perception recouvré comme en matière de créances étrangères à l'impôt et au domaine ».
Il en va de même pour les autorisations préalables de mise en location (CCH, art. R. 635-4 ; CCH, art. R. 635-5, nouv.).

Quant à la liste des pièces justificatives exigibles par le bailleur du candidat locataire ou de sa caution, prévue à l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 6 du décret du 13 mai précise que qu’en cas de manquement à cet article 22-2, le préfet informe le bailleur de son intention de prononcer une amende à son encontre. Cette information mentionne les faits reprochés et le montant de l'amende envisagé. L'intéressé est mis à même de présenter ses observations dans le délai de deux mois dans les conditions des articles L. 122-1 et suivants du Code des relations entre le public et l'administration.
Au terme de ce délai, le préfet pourra émettre un titre de perception, recouvré comme en matière de créances étrangères à l'impôt et au domaine (D. n° 2015-1437, 5 nov. 2015, JO 7 nov., art. 1-1, nouv.).
Source : Actualités du droit