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Prescription de l’action en répétition des charges locatives ou de copropriété

Civil - Immobilier
10/05/2019
Avant la réforme de 2008, si les charges de copropriété n’étaient pas stipulées au bail commercial comme étant des charges locatives, l’action en répétition de ces charges indûment payées n’était pas soumise à la prescription abrégée édictée par l’ancien article 2277 du Code civil.
L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (JO 11 juill.) précise que « les dispositions de l'article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat » : ainsi, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer (dispositions issues de L. n° 2008-561, 17 juin 2008, JO 18 juin).

Avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, la prescription applicable aux actions en matière de copropriété était donc celle de droit commun, soit trentenaire.

Alors qu’aux termes de l’article 2277, ancien, du Code civil, « se prescrivent également par cinq ans les actions en répétition des loyers, des fermages et des charges locatives » (C. civ., anc. art. 2277 issu de L. n° 2005-32, 18 janv. 2005, JO 19 janv.).

En présence d’un bail commercial dont les locaux se trouvent au sein d’une copropriété, la prescription de l’action en répétition des charges exercée avant 2008 était-elle de trente ans (délai de droit commun) ou de cinq ans (délai de l’ancien article 2277 du Code civil) ?

Tout dépend si les charges sont considérées comme des charges locatives ou bien comme des charges de copropriété, comme vient de le rappeler la Cour de cassation.

Un preneur à bail commercial, dont les locaux dépendaient d’un immeuble en copropriété, a assigné son bailleur en restitution de charges indûment versées sur le fondement de l’ancien article 2277 du Code civil et avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008.  

Le bailleur est condamné. Pour les juges du fond, la répétition des charges acquittées par le preneur obéissait au droit commun et la prescription en était trentenaire avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 ; les charges n’étaient pas locatives mais des charges de copropriété.

La Cour de cassation valide ce raisonnement : « Attendu qu’ayant relevé que les charges de copropriété n’étaient pas stipulées au bail comme étant supportées par le preneur, la cour d’appel en a exactement déduit que l’action en répétition de ces charges indûment payées n’était pas soumise à la prescription abrégée édictée par l’article 2277 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 18 janvier 2005 ».

Lorsque les locaux donnés à bail se trouvent au sein d’une copropriété et si le bail commercial ne stipule pas expressément que les charges dues sont locatives, ces dernières sont des charges de copropriété et toute action les visant est soumise au délai de prescription de droit commun conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, les deux prescriptions étant les mêmes (cinq ans), la qualification des charges n’a plus d’importance.

Sur les différentes prescriptions applicables au bail commercial, v. Le Lamy Baux commerciaux, n° 550-27.
Source : Actualités du droit